Der Immobilienmarkt ist komplex, und die Maklerprovision stellt dabei oft einen zentralen Kostenfaktor dar. Viele Beteiligte sind unsicher, welche Partei die anfallenden Gebühren tatsächlich tragen muss.
Ein weit verbreiteter Irrtum besagt, dass stets der Käufer die gesamte Maklerprovision entrichtet. Diese Annahme ist jedoch seit der Gesetzesänderung im Jahr 2020 nicht mehr korrekt, insbesondere bei der Vermittlung von Wohnimmobilien.
Dieser Leitfaden beleuchtet die aktuellen Regelungen zur Maklerprovision, erklärt die verschiedenen Modelle und zeigt auf, welche kosten für Käufer und Verkäufer entstehen können. Eine fundierte Kenntnis dieser Bestimmungen schützt vor unerwarteten Ausgaben und schafft Transparenz im Transaktionsprozess.
Welche gesetzlichen Grundlagen regeln die Maklerprovision?
Die Maklerprovision bezeichnet die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Die rechtliche Grundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den Paragraphen 652 ff. BGB.
Die entscheidende Neuerung für Wohnimmobilien trat am 23. Dezember 2020 in Kraft. Seitdem regelt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ die Kostenverteilung neu.
Das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt bereits seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses Prinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Beauftragt der Vermieter den Makler, um einen Nachmieter zu finden, trägt er die kosten. Sucht ein Mieter aktiv über einen Makler nach einer Wohnung, zahlt der Mieter die Provision.
Diese Regelung sollte Mieter entlasten, da in der Praxis häufig Vermieter den Makler beauftragen. Die Provision für Mietwohnungen darf dabei zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer nicht überschreiten.
Die Neuregelung für Kaufimmobilien seit 2020
Für den Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wurde die Kostenverteilung durch das neue Gesetz Grundlegend geändert. Die Regelung soll eine fairere Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer sicherstellen. Zuvor war es in vielen Bundesländern üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trug.
Das Gesetz schreibt nun vor, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst übernehmen muss. Eine vollständige Überwälzung der kosten auf den Käufer ist nicht mehr zulässig. Diese Bestimmung gilt ausschließlich für Verbraucher, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen.
Wichtig zu wissen
Die neuen Regelungen zur Maklerprovision betreffen ausschließlich Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, die von Verbrauchern abgeschlossen werden. Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke sind davon ausgenommen.
Wie wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt?
Die Aufteilung der Maklerprovision bei Kaufimmobilien ist seit der Gesetzesänderung klar definiert. Es gibt verschiedene Modelle, die jedoch alle sicherstellen, dass der Verkäufer einen substanziellen Anteil der kosten trägt.
Die häufigste Form ist die hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer. Dies bedeutet, dass beide Parteien exakt denselben Betrag an den Makler entrichten.
Das Modell der hälftigen Teilung
Bei diesem Modell, auch als Paritätische Teilung bekannt, vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass jeder die Hälfte der Gesamtprovision zahlt. Hat der Makler beispielsweise eine Provision von 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart, so zahlt jede Partei 3 % zzgl. Mehrwertsteuer.
Diese Regelung ist die am weitesten verbreitete Praxis seit Inkrafttreten des neuen Gesetzes.
Die Abwälzung der Provision auf den Käufer ist begrenzt
Eine vollständige Übertragung der Maklerkosten auf den Käufer ist nicht mehr möglich. Das Gesetz sieht vor, dass der Käufer nur dann zur Zahlung eines Provisionsanteils verpflichtet ist, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil bereits gezahlt hat und dies nachweisen kann. Der Anteil des Käufers darf zudem den Anteil des Verkäufers nicht übersteigen.
Dies verhindert, dass der Verkäufer seine kosten zunächst selbst trägt, um sie dann vollständig vom Käufer zurückzufordern. Die Nachweispflicht Des Verkäufers schützt den Käufer vor unzulässigen Forderungen.
Sonderfälle und Ausnahmen
Die neuen Regelungen gelten nicht für alle Immobilientransaktionen. Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken können Maklerprovisionen weiterhin frei verhandelt werden. Hier ist es nach wie vor möglich, dass eine Partei die gesamte Provision übernimmt.
Auch bei der Vermittlung von Immobilien, die nicht von Verbrauchern gekauft oder verkauft werden, greift die neue Regelung nicht. Dies betrifft beispielsweise Transaktionen zwischen zwei gewerblichen Parteien oder zwischen einem Verbraucher und einem gewerblichen Käufer/Verkäufer, wenn der Verbraucher nicht der Auftraggeber des Maklers ist.
Kurz gesagt: Die Maklerprovision wird bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig geteilt, wobei der Verkäufer mindestens die Hälfte selbst tragen muss und dies nachweisen muss.
Wie hoch ist die Maklerprovision üblicherweise?
Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht einheitlich festgelegt, sondern variiert je nach Bundesland und Art der Immobilie.
Die Spanne für Kaufimmobilien liegt meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer. Bei Mietobjekten ist die Provision auf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt.
Regionale Unterschiede bei Kaufimmobilien
In einigen Bundesländern, wie beispielsweise in Bayern oder Baden-Württemberg, waren historisch hohe Maklerprovisionen von bis zu 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % Mehrwertsteuer) üblich, die oft vollständig vom Käufer getragen wurden. Durch die Gesetzesänderung müssen diese kosten nun geteilt werden.
In anderen Regionen, wie Berlin oder Brandenburg, war die hälftige Teilung bereits vor 2020 gängige Praxis. Die neuen Regelungen haben hier weniger Auswirkungen auf die Verteilung, aber sie zementieren die Verkäuferbeteiligung Bundesweit.
Berechnungsgrundlage und Mehrwertsteuer
Die Maklerprovision wird stets auf den Notariell beurkundeten Kaufpreis Berechnet. Alle im Kaufvertrag enthaltenen Posten, die zum Kaufpreis zählen, fließen in die Berechnung ein. Die Mehrwertsteuer, aktuell 19 %, wird auf die Netto-Provision aufgeschlagen.
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 % (inkl. 19 % MwSt.) beträgt die Provision 28.560 Euro. Bei hälftiger Teilung zahlt jede Partei 14.280 Euro. Diese kosten sind zusätzlich zum Kaufpreis und den Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu berücksichtigen.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Maklerprovision?
Obwohl die neuen Regelungen zur Maklerprovision weitreichend sind, existieren bestimmte Ausnahmen, bei denen die traditionellen oder abweichenden Provisionsmodelle weiterhin Anwendung finden. Diese Ausnahmen sind wichtig, um die Komplexität des Immobilienmarktes zu verstehen.
Die Unterscheidung zwischen Verbrauchern und gewerblichen Parteien sowie die Art der Immobilie sind hierbei entscheidende Kriterien.
Gewerbeimmobilien und Grundstücke
Der Verkauf von Gewerbeimmobilien, wie Bürogebäuden, Ladenflächen oder Produktionshallen, unterliegt nicht den neuen Bestimmungen zur hälftigen Teilung. Hier können Käufer und Verkäufer die Maklerprovision weiterhin frei verhandeln. Es ist also möglich, dass der Käufer die gesamte Provision trägt, wenn dies vertraglich vereinbart wird.
Ähnliches gilt für den Verkauf von Unbebauten Grundstücken. Auch hier greift die gesetzliche Regelung zur Kostenverteilung nicht. Die Vertragsparteien haben die Freiheit, die Provisionshöhe und -verteilung individuell zu gestalten.
Verkauf an gewerbliche Parteien
Wenn eine Immobilie von einem Verbraucher an einen gewerblichen Käufer verkauft wird, oder umgekehrt, und der Maklervertrag nicht mit dem Verbraucher als Auftraggeber geschlossen wurde, finden die neuen Regelungen ebenfalls keine Anwendung. Das Gesetz schützt primär den Verbraucher als Käufer oder Verkäufer von Wohnimmobilien.
Ein Beispiel: Ein privater Eigentümer verkauft ein Einfamilienhaus an eine Immobilienentwicklungsgesellschaft. Wenn der Maklervertrag ausschließlich mit der Gesellschaft geschlossen wurde, kann die Provision vollständig von dieser getragen werden.
Sonderfälle bei der Vermietung
Auch bei der Vermietung gibt es Nuancen. Zwar gilt das Bestellerprinzip, doch wenn ein Makler beispielsweise eine Wohnung im Auftrag eines Mieters sucht und diese Wohnung nicht öffentlich angeboten wurde, kann der Mieter die Provision zahlen. Dies ist jedoch die Ausnahme und erfordert eine Aktive Suchanfrage Des Mieters.
Das Bestellerprinzip soll verhindern, dass Vermieter die kosten für die Suche nach einem Nachmieter auf den neuen Mieter abwälzen. Es schützt somit die Mieter vor zusätzlichen Belastungen.
Mythos vs. Fakt
Mythos
Der Käufer zahlt immer die volle Maklerprovision.
Fakt
Seit 2020 muss der Verkäufer bei Wohnimmobilien mindestens die Hälfte der Provision tragen.
Welche Konsequenzen drohen bei Nichtzahlung der Maklerprovision?
Die Nichtzahlung einer fälligen Maklerprovision kann ernsthafte rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Ein Makler hat einen gesetzlich verankerten Anspruch auf seine Vergütung, sobald die vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.
Ignoriert eine Partei die Zahlungsaufforderung, kann der Makler gerichtliche Schritte einleiten, um seinen Anspruch durchzusetzen. Dies führt oft zu zusätzlichen kosten für die säumige Partei.
Mahnverfahren und Klage
Bleibt die Zahlung der Maklerprovision aus, wird der Makler zunächst eine Mahnung Versenden, oft mit einer kurzen Frist zur Begleichung der offenen Forderung. Nach Ablauf dieser Frist gerät der Schuldner in Zahlungsverzug.
Im nächsten Schritt kann der Makler ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten, das in einem Vollstreckungsbescheid münden kann. Alternativ oder bei Widerspruch gegen den Mahnbescheid kann der Makler eine Klage Vor Gericht erheben, um seinen Provisionsanspruch gerichtlich feststellen zu lassen. Ein solches Verfahren kann langwierig und kostspielig sein.
Zusätzliche kosten und Zinsen
Neben der eigentlichen Provisionsforderung muss die säumige Partei im Falle eines gerichtlichen Verfahrens auch die Verfahrenskosten Tragen. Dazu gehören Gerichtsgebühren und die Anwaltskosten des Maklers. Zudem fallen Verzugszinsen auf den offenen Betrag an, die sich über die Zeit summieren können.
Diese zusätzlichen finanziellen Belastungen können die ursprüngliche Provisionssumme erheblich übersteigen. Es ist daher ratsam, bei Meinungsverschiedenheiten über die Fälligkeit oder Höhe der Provision frühzeitig das Gespräch mit dem Makler zu suchen oder rechtlichen Rat einzuholen.
Verjährung des Provisionsanspruchs
Der Anspruch auf Maklerprovision unterliegt der gesetzlichen Verjährungsfrist. Diese beträgt in Deutschland Drei Jahre Und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.
Nach Ablauf dieser Frist kann der Makler seinen Anspruch nicht mehr gerichtlich durchsetzen. Dies ist jedoch kein Freifahrtschein zur Nichtzahlung, da der Makler in der Regel schnell auf offene Forderungen reagiert.
Kostenüberblick
Maklerprovision:
3,57 % – 7,14 % des Kaufpreises
Notarkosten:
Ca. 1,5 % – 2,0 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer:
3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises
Stand: 2024, Angaben ohne Gewähr
Häufige Fragen
Was bedeutet das Bestellerprinzip bei der Maklerprovision?
Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Diese Regelung gilt in Deutschland seit 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen und soll Mieter vor unberechtigten Provisionsforderungen schützen.
Gilt die neue Maklerprovision auch für Gewerbeimmobilien?
Nein, die neuen Regelungen zur hälftigen Teilung der Maklerprovision, die seit Dezember 2020 in Kraft sind, gelten nicht für Gewerbeimmobilien. Bei der Vermittlung von Büroflächen, Ladenlokalen oder anderen gewerblich genutzten Objekten können Käufer und Verkäufer die Provisionsverteilung weiterhin frei verhandeln.
Muss der Verkäufer immer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?
Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher muss der Verkäufer seit 2020 mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Eine vollständige Überwälzung der kosten auf den Käufer ist nicht mehr zulässig, und der Verkäufer muss seinen Anteil nachweisen.
Wann genau wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird in der Regel mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Zu diesem Zeitpunkt hat der Makler seine vertraglich vereinbarte Leistung erbracht, die zum erfolgreichen Abschluss des Hauptvertrags geführt hat.
Lässt sich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar, insbesondere bei Kaufimmobilien. Obwohl es übliche Sätze in den Bundesländern gibt, steht es den Parteien frei, eine abweichende Vereinbarung zu treffen, solange die gesetzlichen Mindestanforderungen für den Verkäuferanteil eingehalten werden.
Was passiert, wenn der Kaufvertrag nach Zahlung der Provision rückgängig gemacht wird?
Wird ein Kaufvertrag nach der notariellen Beurkundung und der Fälligkeit der Provision rückgängig gemacht, behält der Makler in der Regel seinen Provisionsanspruch. Der Makler hat seine Vermittlungsleistung erbracht, und die Gründe für die Rückabwicklung liegen meist nicht in seinem Verantwortungsbereich.
Abschließende Einordnung zur Maklerprovision
Die Maklerprovision ist ein fester Bestandteil des Immobilienmarktes, dessen Regelungen sich in den letzten Jahren maßgeblich verändert haben. Insbesondere die Einführung der hälftigen Teilung bei Wohnimmobilien hat für mehr Fairness und Transparenz gesorgt.
Verkäufer tragen nun eine größere Verantwortung für die kosten der Maklerleistung, was die Beauftragung eines Maklers bewusster gestalten sollte. Käufer profitieren von einer Entlastung, müssen aber weiterhin mit einem erheblichen Anteil der Provision rechnen.
Eine genaue Kenntnis der gesetzlichen Bestimmungen und eine sorgfältige Prüfung des Maklervertrags sind für alle Beteiligten unerlässlich. Dies schützt vor unerwarteten kosten und schafft eine solide Basis für erfolgreiche Immobilientransaktionen. Die Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie zwischen Kauf und Miete bleibt dabei entscheidend für die korrekte Anwendung der Regeln.